在线炒股杠杆:配资正规平台排名-“住宅限高令”密集出台 最高“80米、26层”成大趋势

　　近期 ，不少一二线城市开始对新建住宅项目的高度进行严格限制
，多数都要求建筑高度不超过80米，超限则需进行消防救援评估审查 。

　　无论是土地出让时的具体要求 ，还是地方政府明确出台“限高令 ”
，这一系列转变，都意味着曾经在南方城市常见的超高层住宅发展将迎来重大转折 ，房地产市场格局或因此改变
。

　　业内专家认为
，当前政策通过限高80米、容积率控制以及消防审查等手段引导市场转向，未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流。

　　多城开始对新建住宅“限高80米
”

　　12月1日 ，成都市公共资源交易服务中心挂出一则拍地公告，共涉及四宗住宅用地 。在“规划设计条件”一栏
，公告对于建筑物高度的限制要求十分显眼：有两宗宅地的要求均是建筑高度不超过80米，另一宗为不超过60米 ，还有一宗要求不超过54米
。

　　第一财经记者注意到
，近几个月来，在多个一二线城市的土地出让中 ，均有住宅地块的出让要求里写明了“建筑物地上限高80米 ”。

　　按照传统的住宅每层楼高3米来计算
，建筑物地面上限高80米，就意味着整栋楼不超过26层；如果按部分城市“好房子
”的标准 ，室内层高净高3米
，那么加上楼板厚度，每层楼高度计3.2米 ，那么整栋住宅楼则不超过25层 。

　　在上海今年10月的第八批次土拍中
，杨浦东外滩宅地由保利置业以总价26.12亿元竞得，这宗地块的建设要求也明确为“容积率2.5 ，建筑限高80米”
。

　　同样在今年10月，经过多轮竞拍
，广州大道南788号二期地块以9.2亿元出让，拿地房企为中海地产 ，这宗地块也有建筑限高80米的要求。

　　针对上述广州大道南788号二期地块的出让
，广州还在一份建设用地规划条件（穗规划资源业务函〔2025〕11074号）文件中写明：“根据广东省住房和城乡建设厅要求，涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建设项目时 ，应征求同级消防救援机构意见
，以确保与当地消防救援能力相匹配 。 ”

　　这一口径与深圳的近期出台的相关政策十分类似。

　　2025年10月11日，深圳市规划和自然资源局以及深圳市住房建设局发布“关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知
” ，其中提到“建筑高度超过80米的住宅项目
，应严格按照《住房和城乡建设部 、应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》(建科〔2021〕76号)等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见 ，确保与我市消防救援能力相匹配
。”

　　这意味着在不少一二线城市
，考虑到城市的消防救援能力，未来若想新建建筑高度超过80米的住宅项目 ，将受到严格限制和管理。

　　过去在广州
、深圳等南方一二线城市，动辄四五十层楼的超高层住宅建筑颇为常见
，有些超高层住宅甚至还卖出高价 。

　　近一两年，深圳仍有多个超高层住宅项目火热开售 ，打出了“世界高处 ”“云端藏品”“天际阳台
”等广告语
。比如2024年入市的深业世纪山谷
，住宅楼宇达到69层，高度达247米 ，单价超过9万元/平方米；2023年入市的绿景白石洲一期推出3栋74层超高层住宅
，高度达243米，平均单价超过8万元/平方米；2021年开盘的加福华尔登府邸 ，建筑物总高度达到了239米
，地上67层，地下3层。

　　而据广州本地媒体报道 ，最近五年间
，广州楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个 ，建筑高度达200米左右的居住项目在越秀、荔湾等区都有推出 。

　　低密小高层或将成为楼市主流

　　实际上，由住房和城乡建设部发布 、今年5月1日起实施的《住宅项目规范》已经明确了住宅用地容积率
、建筑密度、高度控制最大值等指标的限制
。

　　在《住宅项目规范》的“居住环境”一节
，依据建筑气候区划的不同，建筑物有不同的空间环境控制指标。不过 ，在这份文件中
，无论建筑物处于何种气候条件，高层住宅最高只列至18-26层 ，最大容积率仅为3.1
，住宅建筑高度控制最大值为80米 。

　　对比该规范，以广东省为例 ，该省大部分地区属于Ⅳ类建筑气候
，最高住宅容积率为3.1，住宅高度应控制在80米 ，层数为26层
。

　　在住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》前后
，有不少省市也针对住宅建筑高度出台了地方性政策。

　　比如河南省郑州市于2024年12月24日发布《郑州市城市规划管理技术规定》，其中提到新建住宅用地建筑高度应小于80米 ，容积率不超过2.5 。

　　江苏省于2025年1月1日起施行新政，一般不得新建100米以上住宅项目
，100万人口以下城市严格限制新建80米以上住宅
。

　　深圳于今年10月发布《关于稳妥推进〈住宅项目规范〉实施的通知》，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层） ，容积率不超过3.1；超过80米需消防审查
，政策发布前已完成规划审批的项目可按原规划实施。

　　广州也同步跟进了住房和城乡建设部的《住宅项目规范》，2025年成交宅地容积率大部分都低于3.0 ，部分地块直接要求限高80米
，超过80米需消防审查 。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，超高层住宅的风险呈现“高度正相关 ”特征 ，首先是救援高度受限
，主流消防云梯最高52米（约17层），超高层火灾需依赖内部消防设施及直升机救援；其次是疏散时间过长 ，100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上
，易造成踩踏或窒息风险。

　　此外，超高层住宅还面临维护成本高企 、维护费用是普通住宅的三至五倍的问题 ，以及高空坠物
、燃气泄漏、电梯故障等风险
。

　　“当前政策通过限高80米 、容积率控制、消防审查等手段，引导市场从‘规模竞争’转向‘品质竞争’
，未来低密
、小高层住宅将成为市场主流。
”严跃进表示 。

（文章来源：第一财经）